住房公积金个人住房贷款长期以来都严格执行着“保一限二禁三”的基本政策。保“一”保的是“首套房”，是“刚性需求”。政策的出发点是“房住不炒”，体现的是向中低收入人群的倾斜。

《全国住房公积金2018年年度报告》显示，2018年底，全国住房公积金个人住房贷款余额49845.78亿元，当年发放的个人住房贷款中，中、低收入群体占95.73%，首套住房贷款金额占84.62%，住房公积金贷款支持中低收入职工购买首套普通住房，效果明显。

我们放眼一个更大的环境再来看。

2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的仅占15.1%。

84.62%对比15.1%，数字有些醒目了。我们接着再来讨论。

2019年10月17日，该中心又与蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。其基本数据与中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2019）》一致。

这份报告显示，2013年以来，我国个人房贷余额从约9万亿猛涨到25.8万亿元，年均增速达23.4%。其中，首套房贷增速15.8%，多套房贷增速32%。2018年我国家庭在多套房上的贷款高达65.9%，其中存量房贷中47.1%是用在空置房中。

住房公积金同期发放个人住房贷款8.6万亿元，住房公积金个人贷款余额约为5万亿。我们粗略地估算一下，5*84.62%≈4.23万亿,25.8*15.1%≈3.90万亿。两者数值相差不大，可以看出住房公积金首套房个人贷款是首套房贷的主力军。这也是“保一限二禁三”政策的一个缩影，首套房如果能使用公积金贷款的，一定会使用公积金贷款。如果首套房选择商业银行贷款，贷款未结清之前，很有可能是不再具备公积金贷款资格的。

西南联合财经大学还与广发银行联合发布过一份《2018中国城市家庭财富健康报告》。报告指出：中国家庭住房资产占比高达77.7%，即近80%的钱都用来买房，家庭财富管理整体处于“亚健康”状态。

对比以上数据不难看出，虽然住房公积金贷款中“刚需型”首套房贷款占绝大多数是首套房贷的主力军。但是住房公积金“保一限二禁三”政策对整个房地产市场的影响有限，在很大程度上起到的是一个人群分流的作用，并不能改变居民家庭资产配置中过度集中于房产，配置高杠杆的特性。

整个房贷规模中，占大多数的不是“刚需型”的自住房贷，反而是“投资型”的多套房贷款。商业银行接近60%的房贷资源是被投资占用的，接近一半的房贷资金浪费在了空置房上，85%的购房者都不是刚需。也就是说，我们的房地产更多地是被投资驱动的，而不是被“刚需”所驱动的。

住房公积金贷款面临的风险与自身管理、规模等不对等。房地产市场整体是被投资驱动的，以投资为主的商业银行贷款对市场、政策、环境变化的反应要相比刚需的住房公积金贷款敏锐的多。处于同一个市场环境，住房公积金贷款仍需要与商业贷款面临同等的风险。

我们再换个角度。我们为所谓的“刚需”人提供了低息的首套房贷款，又通过“月冲还贷”、“免收提前结清罚息”、“贴息”等政策尽可能地提高贷款者的还贷能力，降低还贷压力。但却使得更多的人有能力去申请商业银行贷款购房进行投资。同时，借助住房公积金贷款购买的住房，成了购房者的资产，使得他们能更加容易地通过商业银行的贷款资格审查。这个逻辑是不是也能讲得通？

按照这个逻辑，正是由于住房公积金为很多人兜底了“刚需”，才使得他们“投资”多套房成为可能，进一步推高了家庭资产配置的高杠杆。

到这里，我们就不得不要问，真的有所谓的“刚需”吗？我们的“保一限二禁三”是不是执行得有些粗放?未来我们又要面临怎么样的政策、市场风险？

我个人并不认为存在绝对的“刚性需求”，有的是权衡和取舍。用经济学的术语来说，不存在垂直的需求曲线，只要价格到位，刚性需求自然会被软化。

马上到春节了，有人说“回家过年”是刚性需求。但是如果加班费提高10倍，节后有休假，有多少人会放弃？假如一趟火车余票不多，实行弹性票价价高者得，刚性需求者中有多少人会不计成本势在必得，有多少又会考虑换乘或放弃？类似这样的例子太多。

住房也是如此。它根本不是个孤立存在的商品，而是有诸多元素共同构成的综合服务体。包括、面积、地段、配套、学区、交通、购物……乃至未来的规划等等。人们要买的不是抽象的房子，而是非常具体的，能够以最低代价服务当前工作、生活提供便利的住房服务。如果仅仅是满足刚需，人人名下有一套房就可以，那么在山区、沙漠等地方建造足够的廉价房屋，是不是有人会买？

截止目前，北京商品房住宅库存达7.56万套，创近8年最高纪录。而北京限竞房签约量合计2.34万套，库存高达3.1万套，同样刷新历史纪录。低价房门口罗雀，千万豪宅门庭若市，就是对所谓“刚需”的一个典型的侧写。

由此可见，我们下意识地将首套房与刚需划等号是有些粗放的。我们应该借助信息技术手段，通过数据共享、大数据核查等进一步对政策进行规范。

在政策环境方面，整体是利好的。2019年四季度以来，开始调控放松和人才引进的城市越来越多。中原地产的数据显示，同年11月全国房地产市场调控政策发布高达72次，而2018年同期只有20次。

2019年中央经济工作会议上提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

稳房价，就是不能再让房价继续下跌；稳地价当然是要减少土地流拍；稳预期，保护积极的市场预期，打破房价下跌的不实之言。“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”也就意味着各地都可以根据自己的情况，自行调控。

深圳已经率先烧了放松楼市三把火：取消豪宅税、取消深汕合作区限购、取消商住“只租不售”。

会上还提出 “稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。”

其中，“降低社会融资成本”也就意味着2020年将是全面降准降息之年，房贷利率继续下调也是毫无疑问。毕竟利率下调，才能达到稳房价、稳地价、稳预期的效果。

政策对市场是历年来最温和最保护的，相对来说，市场整体是向好的。

转载自微信公众号住房公积金论坛 1月15日  梁成武  文字来源于网络，仅供学习探讨，侵权请联系后台删除。